Islands Højesterets dom 18. oktober 2001 nr. 39/2001

by Islands Højesteret

Højesterets dom 18. oktober 2001 nr. 39/2001

Ejendomsmæglerforeningen
(højesteretsadvokat Ingólfur Hjartarson
advokat Jónas Haraldsson på prøve)
mod
Finnbogi Kristjánsson
(højesteretsadvokat Einar Gautur Kristjánsson
advokat Halldór Þ. Birgisson på prøve)

Foreninger. Medlemsskab i foreninger. Ejendomsmæglervirksomhed. Dagbøder.

På et bestyrelsesmøde i Ejedomsmæglerforeningen (FF) den 20. oktober 1997 blev FK, autoriseret ejedomsmægler, ekskluderet af foreningen, efter sigende på grundlag af klager som var indløbet over FK´s handlemåde. I en sag som FK anlagde mod FF nedlagde han påstand om at blive optaget i medlemsregisteret mod dagbøder. Det fandtes ikke godtgjort at FK havde fået lejlighed til at reagere på en advarsel som FF tidligere havde givet ham med henblik på at udbedre sine arbejdsmetoder. Det forelå heller ikke at FK havde fået lejlighed til at udtale sig inden den forventede udvisning blev bestemt af FF´s bestyrelse. Det fandtes af disse grunde at ekskluderingen ikke var forberedt på et fyldestgørende grundlag og beslutningen blev derfor ophævet, til trods for at FK´s dadelværdige handlemåde fandtes alvorlig i sin helhed. Det blev derfor pålagt FF at optage FK i medlemsregisteret på ny.

I pådømmelsen har deltaget højesteretsdommerne Guðrún Erlendsdóttir, Árni Kolbeinsson, Haraldur Henrysson, Hrafn Bragason og Pétur Kr. Hafstein.

Appellanten indankede denne sag til Højesteret 29. januar 2001. Han kræver frifindelse af alle kontraappellantens krav - - -

Kontraappellanten indankede sagen 25. april 2001. Han påtår principalt at det anerkendes at han fortsat er medlem af hovedappellanten og at herredsrettens doms bestemmelse stadfæstes at han optages i medlemsregisteret mod dagbøder - - -

I.

Kontraappellanten er autoriseret ejendomsmægler og driver ejendomsmæglerkontoret Frón ApS. Tvisten mellem parterne skyldes hans eksklusion af foreningen på et bestyrelsesmøde 20. oktober 1999. Hovedappellanten er en almen forening af autoriserede ejendomsmæglere og medlemsskabet er frit. Af 143 autoriserede ejendomsmæglere er 71 medlemmer af foreningen. Det er ikke fremkommet hvor mange af disse er praktiserende. Foruden at varetage medlemmernes interesser og optræde på deres vegne, er formålet med foreningen at bidrage til sunde forretningsformer ved salg af ejendomme og fremme sikkerheden i denne slags handel. Ifølge § 4 i foreningens love bør medlemmerne følge love, etiske regler og foreningens vedtægter. Foreningen har vedtaget særlige etiske regler. I henhold til foreningens love samt de etiske regler bør alle medlemmer rette sig efter love og regler som gælder om ejendomsmæglere, samt skrevne og uskrevne regler om god ejendomsmæglerskik. Foreningen har etableret et særligt behandlingsudvalg der har som opgave at behandle klager over medlemmerne og tvistemål mellem medlemmerne. Der er udarbjedet en særlig forretningsorden for udvalget, hvoraf det fremgår hvordan klager som indgår skal behandles. Denne forretningsorden indeholder regler om tilvejebringelse af oplysninger, heriblandt ejendomsmæglernes kontradiktionsret og at der skal være begrundelse for udvalgets udtalelser. Udvalgets afgørelse er i henhold til reglerne foreningens endelige afgørelse i anledning af disse klager. Derimod kan en overtrædelse af de etiske regler medføre at medlemmet bliver pålagt bøde af bestyrelsen, dog højst 50.000 kroner for en singulær overtrædelse. Desuden har bestyrelsen ret til at ekskludere et medlem af foreningen, midlertidigt eller for bestandig. Det er således foreningens bestyrelse som træffer afgørelse om eksklusion, men hvis behandlingsudvalget har behandlet en klage, er bestyrelsen bundet af hvorvidt ejendomsmæglerens handlemåde har været dadelværdig i det anførte tilfælde. I henhold til § 4 i foreningens love skal bestyrelsen kun eksludere et medlem af foreningen såfremt der er vægtig grund dertil og der kræves tilslutning fra 4/5 af bestyrelsen for at et forslag om eksklusion bliver vedtaget.

II.

I herredsrettens dom er gengivet hvorledes afgørelsen om eksklusion af kontraappellanten blev truffet på et lovlig indkaldt møde i bestyrelsen den 20. oktober 1999 og med påkrævet flertal. Mødereferatet indeholder derimod ikke tilstrækkelig klare oplysninger som det burde gøre om deltagelsen i voteringen om kontrappellantens medlemskab i foreningen. Til trods for dette bør under henvisning til de i herredsrettens doms argumenter den være at stadfæste om hovedappellantens frifindelse af kontraappellantens principale krav. Endvidere bør det tiltrædes med henvisning til dommens præmisser at det fandtes ikke at kontraappellanten havde forspildt sin ret selv om det trak lidt ud at han gjorde sine krav gældende.

Af mødereferatet fra hovedappellantens bestyrelsesmøde den 20. oktober 1999 fremgår at beslutningen om at ekskludere kontraappellanten af foreningen blev rejst på det grundlag at der var fremkommet yderligere klager om hans virksomhed og hans upassende optræden overfor kunder, til trods for en skriftlig advarsel fra bestyrelsen af 13. januar 1999. Advarselen havde bestyrelsen givet kontraappellanten idet den mente at han havde overtrådt § 8 i lov nr. 34/1986 om salg af faste ejendomme og skibe, nu § 10 i lov nr. 54/1997 om salg af faste ejendomme, virksomheder og skibe, samt § 4 i hovedappellantens etiske regler, som er beskrevet tidligere. Kontraappellanten anerkender at havde fået advarselen fra hovedappellantens bestyrelse, hvor hans opmærksomhed blev henledt på at overtrædelse af foreningens regler kunne medføre midlertidig eller varig ekslusion af foreningen. Derimod påstår han at han var i sin gode tro da han mente at eksklusion ekki ville ske medmindre der fremkom nye dadelværdige forhold, men ikke på grund af dem som allerede var blevet behandlet. Ingen sådanne sager var opstået. Han fremhæver i denne forbindelse at udtalelsen fra behandlingsudvalget i juni 1999 ikke kan indvirke i denne forbindelse, og iøvrigt havde udvalget ikke fundet anledning til at træffe en beslutning i de tilfælde.

I juni 1999 havde behandlingsudvalget to gange modtaget klager på grund af kontraappellantens handlemåde. I den første udtalelse beskrives en klage fra en kunde hos Ejendomskontoret Frón om at han ikke var blevet oplyst om et accepteret kontratilbud fra en anden i en ejendom som han påtænkte at købe. Dette havde medført at klageren var i den tro at han stod med et accepteret tilbud i ejendommen, hvorfor han solgte sin ejendom. Resultatet hos behandlingsudvalget blev det, efter at kontraappellanten havde fået lejlighed til at udtale sig, at eftersom der efterstod påstand mod påstand om sagens omstændigheder, anså det sig ikke udtalelsesdygtigt i sagen. Dette var sket i februar 1999. Den sidste klage gjaldt at kontraappallanten havde ved køb af ejendom i oktober/november 1998 ikke nævnt projekteret arbejde, som blev anslået at ville koste 650.000 kroner. Kontraappellanten udtalte sig om sin side af sagen. I behandlingsudvalgets udtalelse siges at der er sandsynlighed for at beboerforeningens erklæring herom ikke var blevet vist til køberen førend ved underskriften af slutseddelen. Dette er ikke i overensstemmelse med § 2, stk. 1, nr. 8 i bekendtgørelse nr. 93/1998 om kontrakter om ejendomsmægleres salgsservice og salgsoversigt. Udvalget påpeger at i salgsoversigten skal der henvises til beboerforeningens erklæring og i henhold til § 2. stk. 5 i bekendtgørelsen medfører det bøde hvis der ikke udarbejdes salgsoversigt, eller hvis det ikke gøres på en fyldestgørende måde. Det foreligger ikke at kontraappellanten fik lejlighed til at udtale sig om andre klager, som hovedappellanten har modtaget, efter at han fik den anførte advarsel sendt.

Parterne er enige om at medlemskab i foreningen anses for at være eftertragtet af autoriserede ejendomsmæglere idet det anses at med medlemskabet følger et bestemt kvalitetsstempel om medlemmernes virksomhed. Desuden medfølger særlige vilkår hos Morgunblaðið angående annonceringspriser for medlemmerne. Der er dog intet materiale blevet fremlagt herom til at støtte disse påstand og der foreligger intet om at med medlemskabet følger nogen goodwill. Det fremkom dog at medlemmerne kendetegner deres annoncer om faste ejendomme med foreningens logo. Dette søgsmål tyder på at kontraappellanten finder det attråværdigt at være medlem i hovedappellanten. Begges påstande må lægges til grund om at der er knyttet interesser til medlemskab af foreningen. Det indebærer også at hovedappellanten kan have interesse i at komme af med et medlem som ikke følger foreningens regler og sætter plet på dets og medlemmernes renommé.

Bestyrelsesmedlemmerne hos hovedappellanten påstod da de gav møde i retten at en stor del af de klager, som behandlingsudvalget modtager, skyldtes kontraappellantens virksomhed. Ifølge udvalgets konklusioner var nogle af dem alvorlige og de førte til at kontraappellanten fik tildelt en advarsel og han fik meddelt at overtrædelse af de etiske regler kunne føre til eksklusion. Nye klager var angående tilfælde, for det første et tilfælde som var indtruffet inden han fik advarselen fra hovedappellantens bestyrelse og for det andet et tilfælde hvor behandlingsudvalget ikke traf nogen beslutning. Det er således ikke blevet påvist at han har fået lejlighed til at reagere på advarselen og forbedre sin forretningsgang. Desuden foreligge det heller ikke at han har fået lejlighed til at udtale sig overfor selve bestyrelsen om den forventede eksklusion, inden den blev bestemt. Selv om kontraappellantens dadelværdige optræden, når de bedømmes i sin helhed, kan anses for at være alvorlige, kan det alligevel ikke tiltrædes at de var sådan beskaffen at han skulle ekskluderes af foreningen i oktober 1999 uden at have have fået at frembringe sine indsigelser. Bestyrelsen findes derfor ikke at have forberedt og gennemført eksklusionen på fyldestgørende måde. Herredsretsdommens konklusion om andet end sagsomkostninger bliver derfor at stadfæste.

- - -

T h i   k e n d e s   f o r   r e t:

Hovedappellanten, Ejendomsmæglerforeningen, skal frifindes for kontraappellanten Finnbogi Kristjánssons krav om at det bliver anerkendt at han er medlem af hovedappellanten.

Hovedappellantens bestyrelses beslutning af 20. oktober 1999 om at ekskludere kontraappellanten af foreningen annulleres. Endvidere bør kontraappellanten på ny optages i medlemsregisteren og der pålægges dagbøde på 10.000 kroner for hver dag som går efter at denne dom er blevet forkyndt.

- - -